Wohnungsmarktbericht NRW 2017

Wohnungsmarktbericht NRW 2017  35 34 Wohnungsmarktbericht NRW 2017 Anspannung der Wohnungsmärkte Anspannung der Wohnungsmärkte 2.6 Entwicklung der Eigentumspreise Eigenheime Finanzmarktkrise und Zuzug in die Städte brachten die Trendwende zu steigenden Preisen Auch im Eigenheimsektor steigen die mittleren Preise für Neubauten schon seit Langem an, in erster Linie aufgrund der steigenden Baukosten und Bodenpreise. Als Indikator für die Marktanspannung sind die Preise auf dem Bestandsmarkt deshalb aussagekräftiger. 33 Diese haben in den vergangenen Jahren mehrere Phasen durchlaufen: Anfang der 2000er-Jahre, nachdem die Umlandwanderung und die Bautätigkeit im Eigenheim- sektor ihren Höhepunkt überschritten hatten, begann zunächst eine Periode sinkender Preise. Grund für die rückläufige Nachfrage war, dass die Babyboomer-Generation aus dem Alter herausgewachsen war, in dem die meisten Haushalte ein Eigenheim erwerben. Auch die Abschaffung der Eigenheimzulage im Jahr 2006 wirkte sich preissenkend aus. Im Durchschnitt des Landes blieben die Bestandspreise bis etwa 2011 stabil (Abb. 2.6.1), in den demografisch schrumpfenden Regionen waren sie deutlich rückläufig. Das änderte sich erst mit der Finanzmarktkrise. In deren Gefolge stieg zunächst die Nachfrage nach einer sicheren Wertanlage. Der einsetzende Trend zu Niedrig- zinsen ermöglichte es dann auch mehr Haushalten, ihre Eigentumspläne zu finanzieren. Mit dem Zuzug junger Haushalte in die Großstädte und wirtschaftsstarken Mittelstandskreise und deren Eintritt in die Familien­ phase wuchs dort auch die quantitative Nachfrage nach Eigenheimen. Da es gerade in diesen angespannten Märkten infolge der Baulandknappheit schwierig ist, den Neubau auszuweiten, führte das zunächst zu einer Stabilisierung, ab 2012 dann zu einem Anstieg der Bestandspreise. So ist der mittlere Angebotspreis für Bestandshäuser in Nordrhein-Westfalen allein in den vergangenen drei Jahren um 15 Prozent auf 256.700 € gestiegen; im Saldo der vergangenen zehn Jahre um knapp 20 Prozent. In schrumpfenden Kommunen sind Bestands- preise zum Teil immer noch rückläufig, in den wachsenden Städten steigen sie weiter Diese Entwicklung beschränkt sich jedoch auf die Regionen mit entsprechender Nachfrage (Abb. 2.6.2): Deutliche Preissteigerungen waren vor allem in den Großstädten und deren Umland, im vorderen Ostwest­ falen sowie nahezu im ganzen Münsterland zu ver­ zeichnen. In den am stärksten wachsenden Groß- städten – in denen auch die Zahl der Familien zuletzt gewachsen ist – wurden Bestandseigenheime in den vergangenen drei Jahren um 50.000 € bis über 100.000 € teurer. In Regionen, in denen die Bevölke- rung, besonders aber die Familien mit Kindern weniger geworden sind, waren die Bestandspreise dagegen weiterhin rückläufig oder allenfalls stabil. Im Ergebnis haben sich die Preisunterschiede zwischen den Regionen verstärkt. Am deutlichsten ist das Preis- gefälle im Münsterland, wo ein gebrauchtes Eigenheim in den Umlandkreisen um 100.000 € bis 200.000 € günstiger zu haben ist als in der Kernstadt (Abb. 2.6.3). Abb. 2.6.1: Entwicklung der Angebotspreise für Einfamilienhäuser (Preisspanne und Mittelwerte) Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de , vor 2012 IDN ImmoDaten) NRW.BANK 2017 Gesamtpreis in € Neubau/ Erstverkauf unterer Rand der Preisspanne (10er-Perzentil) mittlere 50% der Angebote Bestand/Weiterverkauf 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 oberer Rand der Preisspanne (90er-Perzentil) 33 Die NRW.BANK verwendet im Folgenden wieder Angebotsdaten der empirica-Preisdatenbank, weil diese in längerer Zeitreihe flächen- deckend vorliegen als die echten Kaufpreisdaten, die der Obere Gutachterausschuss NRW zur Verfügung hat. In den wirtschaftsstarken Ballungs­ räumen mit ihren rasant steigenden Grundstücks- und Immobilienpreisen ist Wohneigentum auch für Familien mit mittlerem Einkommen oft nicht mehr erschwinglich. Mithilfe zins­ günstiger Darlehen aus der Wohn­ raumförderung des Landes NRW konnte diese Familie am Stadtrand von Leverkusen ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen. Erschwingliches Wohneigentum in Ballungsräumen