Wohnungsmarktbericht NRW 2017

Wohnungsmarktbericht NRW 2017  37 36 Wohnungsmarktbericht NRW 2017 Anspannung der Wohnungsmärkte Anspannung der Wohnungsmärkte Neubaupreise steigen in allen Regionen Im Neubau entwickeln sich die Preise nicht so unter­ schiedlich – auch in den günstigen Regionen muss der Kaufpreis die steigenden Baukosten decken können. So werden neue Einfamilienhäuser auch in Regionen teurer, in denen die Bestandspreise allenfalls konstant bleiben – wenn auch nicht im selben Maß wie in den nachfrage­ starken Regionen mit sehr hohen Bodenpreisen (Beispiele für verschiedene Regionstypen s. Abb. 2.6.4). Anders als auf dem Mietmarkt oder bei Eigentums­ wohnungen (s. u.) findet der Neubau allerdings eher im mittleren als im oberen Preissegment statt (Abb. 2.6.1). Das dürfte daran liegen, dass vor allem in den Ballungs­ räumen vornehmlich Reihen- und Doppelhäuser mit mittlerer Wohnfläche und kleinen Grundstücken gebaut werden und größere, freistehende Häuser eher im Bestand zu finden sind. Eigentumswohnungen Bei Eigentumswohnungen entscheidet auch die Nachfrage von Kapitalanlegern über Preisentwicklung Die Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen verlief in einigen Punkten ähnlich wie bei Eigenheimen. Als zusätzlicher Faktor tritt hier aber die Nachfrage der Kapitalanleger hinzu, die die Wohnungen nicht zur Selbstnutzung kaufen, sondern vermieten möchten. Die Preisbildung ist hier also noch stärker als auf dem Eigen­ heimmarkt von den Entwicklungen auf dem Finanzmarkt beziehungsweise anderer Anlageformen beeinflusst. Auch das Risiko einer Preisblasenbildung ist eher für die Eigentümer teurer Eigentumswohnungen relevant. Zum Zweiten konzentriert sich der Eigentumswohnungs­ bestand – trotz wachsender Bedeutung in den Kreisen – in erster Linie auf die Großstädte, wo die Nachfrage in den vergangenen Jahren besonders gewachsen ist. Preisanstieg noch deutlicher als bei Eigenheimen, Preisspanne weitet sich So war vor der Finanzmarktkrise der Rückgang der Bestandspreise viel ausgeprägter als bei Einfamilien­ häusern, da Eigentumswohnungen damals – etwa im Vergleich zu Aktien – als wenig attraktive Anlageform galten (Abb. 2.6.5). Im Landesdurchschnitt stiegen dafür die Preise ab 2010/2011 besonders deutlich, auch im unteren Preissegment. Auch zuletzt verlief die Preis­ entwicklung nicht gebremster als in den Vorjahren. Dabei ist allerdings eine starke Ausweitung der Preis­ spanne zwischen teuren und günstigeren Angeboten zu beobachten. Abb. 2.6.2: Entwicklung der Angebotspreise für Bestandseinfamilienhäuser 2013–2016 Rückgang (55) konstant bis leichter Anstieg (max. +10.000 €) (77) +10.001 bis +20.000 € (161) +30.001 bis +60.000 € (90) +60.001 bis +150.000 € (13) NRW (gewicht.): +33.300 € Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de ) NRW.BANK 2017 Abb. 2.6.3: Mittlerer Angebotspreis 2016 für Bestandseinfamilienhäuser (Wiederverkauf) bis 150.000 € 150.001 bis 200.000 € 200.001 bis 250.000 € 250.001 bis 300.000 € 300.001 bis 350.000 € über 350.000 € (max. 540.000€) NRW (gewicht.): 256.600 € Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de ) NRW.BANK 2017 Abb. 2.6.4: Entwicklung von Neubau- und Bestandspreisen für Einfamilienhäuser in Märkten verschiedenen Typs Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de , vor 2012 IDN ImmoDaten) NRW.BANK 2017 Hagen  Neubau/Erstbezug  Bestand/Wiederverkauf Hochsauerlandkreis Köln 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Nordrhein-Westfalen Gesamtpreis in € unterer Rand der Preisspanne (10er-Perzentil) mittlere 50% der Angebote Bestand/Weiterverkauf oberer Rand der Preisspanne (90er-Perzentil) Abb. 2.6.5: Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen (Preisspanne und Mittelwerte) Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de , vor 2012 IDN ImmoDaten) NRW.BANK 2017 €/m 2 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Neubau/Erstverkauf