Wohnungsmarktbericht NRW 2017

Wohnungsmarktbericht NRW 2017  25 24 Wohnungsmarktbericht NRW 2017 Anspannung der Wohnungsmärkte Anspannung der Wohnungsmärkte 2.2 Entwicklung der preisgünstigen Wohnungsbestände 2.3 Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche Preisgebundener Mietwohnungsbestand nimmt weiter ab Öffentlich geförderte Mietwohnungen richten sich an Haushalte mit niedrigen bis mittleren Einkommen, die unter den derzeitigen Marktbedingungen nur schwer eine bezahlbare Wohnung finden. Doch können immer weniger Menschen davon profitieren. Bereits seit Beginn der 1980er-Jahre gehen die Bestände kontinuierlich zurück. Seit dem Jahr 2000 fallen im Mittel jährlich 3 Prozent der Wohnungen aus der Sozialbindung. Im Jahr 2016 erreichte der Bestand mit rund 467.400 preis- gebundenen Mietwohnungen (ca. 10% aller Mietwoh- nungen) den vorläufigen Tiefststand (Abb. 2.2.1) und hat sich damit seit dem Jahr 2000 in etwa halbiert. Bei diesem Prozess wirken mehrere Faktoren zusammen: das planmäßige Auslaufen der Sozialbindungen für Objekte der förderstarken Baujahre bis Mitte der 1970er-Jahre, In dieser Situation wird die Wohnungssuche für fast alle Nachfrager immer schwieriger. Die NRW.BANK hat im Wohnungsmarktbarometer 2017 deshalb auch gefragt, welche Gruppen nach Einschätzung der Fachleute besondere Probleme haben, eine Wohnung zu finden. Geringverdiener und Transferleistungs­ empfänger haben die schlechtesten Chancen, eine preisgünstige Wohnung zu finden Es erstaunt nicht, dass die Experten Haushalten mit niedrigen Einkommen und Sozialleistungsbeziehern mit Abstand die größten Probleme bei der Wohnungssuche attestieren (Abb. 2.3.1). In teuren Regionen wie der Rheinschiene sehen um die 90 Prozent der Befragten für diese Haushalte (sehr) schlechte Chancen auf dem Wohnungsmarkt. Im Ruhrgebiet, wo die Märkte weniger angespannt sind, im preisgünstigen Segment aber eben- falls spürbare Engpässe herrschen, sind es noch rund 70 Prozent. Von den Experten aus dem Sauer- und Siegerland, der Befragungsregion mit den im Mittel entspanntesten Wohnungsmärkten, sehen das immerhin noch 40 bis 50 Prozent so. Schwierige Wohnungssuche auch für Studierende und Auszubildende Ähnlich deutliche regionale Unterschiede gibt es bei Studierenden und Auszubildenden: 80 Prozent der Marktexperten aus der Rheinschiene und dem west- lichen Rheinland (mit Aachen) schätzen deren Erfolgs­ chancen als (sehr) schlecht ein; in den übrigen Regionen sind es zwischen 50 bis 60 Prozent. Menschen auf der Suche nach altersgerechten Wohnungen haben auch auf entspannten Märkten Probleme Anders die Situation älterer Menschen: Ob in ent­ spannten oder angespannten Märkten – das Missver- hältnis zwischen der Nachfrage und dem Angebot günstiger, gegebenenfalls altersgerechter Wohnungen besteht flächendeckend: In fast allen Regionen sehen circa 60 Prozent der Befragten für ältere Haushalte schlechte oder sehr schlechte Chancen, eine Wohnung zu finden. Das dürfte mit dem geringen Gesamtangebot für kleine und altersgerechte Wohnungen, besonders aber mit deren Preis (Kap. 2.6) zusammenhängen. die im Vergleich niedrigeren Förderergebnisse seit den 1980er-Jahren, der starke Anstieg außerplanmäßiger Tilgungen 19 seit Beginn der aktuellen Niedrigzinsphase. Die Zunahme außerplanmäßiger Tilgungen dürfte sich aufgrund der Nachwirkungsfrist erst in den kommenden fünf bis zehn Jahren deutlich auswirken. Die Modell­ rechnung 20 der NRW.BANK zur zukünftigen Bestands- entwicklung erwartet bis 2025 einen weiteren Rückgang um 128.000 Wohnungen (–27%), bis 2040 um ins­ gesamt 195.000 Wohnungen (–42%, Abb. 2.2.1). Angesichts der rasant gestiegenen Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum und der steigenden Mieten im frei finanzierten Markt (Kap. 2.5) ist diese Entwick- lung für viele Regionen als dramatisch zu bewerten. Denn auch mithilfe der wieder erfolgreichen Neuförderung (Kap. 3.3) lässt sich das Abschmelzen der geförderten Bestände nur verlangsamen, aber nicht aufhalten. Abb. 2.2.1: Entwicklung des preisgebundenen Mietwohnungsbestands in Nordrhein-Westfalen (mit Prognose) 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2025 2030 Daten: NRW.BANK (Bestands- und Besetzungskontrolle, Modellrechnung zur Bestandsentwicklung 2016–2030) NRW.BANK 2017 Wohnungen 19 Als außerplanmäßige Tilgung bezeichnet man die vorzeitige Rück- zahlung des Förderdarlehens. Bei Förderungen nach dem II. WoBauG ist die Sozialbindung an die Darlehenslaufzeit gekoppelt. Bei vorzeitiger Rückzahlung endet die Bindung allerdings nicht sofort, sondern erst nach einer maximal zehnjährigen Nachwirkungsfrist. In der neueren Förderung gemäß WoFG beziehungsweise WFNG NRW (ab 2003) gelten feste Bindungsdauern, die auch durch außerplanmäßige Tilgung nicht verkürzt werden können. 20 Die Modellrechnung der NRW.BANK berücksichtigt nur Entwick- lungen, die aus heutiger Sicht feststehen, das heißt den Wegfall von Sozialbindungen, die planmäßig oder (infolge bereits getätigter außerplanmäßiger Tilgungen) vorzeitig enden. Unberücksichtigt bleiben zukünftige außerplanmäßige Tilgungen sowie die zukünftige Neuförderung. Mehr siehe NRW.BANK (2017): Preisgebundener Wohnungsbestand 2016. Mehr größere Haushalte erhalten Wohn­ berechtigungsscheine, wohnungssuchende Alleinlebende nach wie vor größte Gruppe Einen anderen Aspekt beleuchtet die Zahl der Wohnungs- suchenden, die die NRW.BANK jährlich bei Städten und Kreisen erfragt. Die Statistik erfasst nicht alle Haushalte, die aufgrund ihres niedrigen Einkommens berechtigt wären, eine Sozialwohnung zu beziehen, sondern nur jene, die im Lauf des Jahres einen Wohnungsberechti- gungsschein (WBS) beantragt und erhalten haben. Deren Anzahl ist seit Langem rückläufig, weil jedes Jahr weniger Sozialmietwohnungen frei werden 21 und viele Wohnungssuchende sich gar nicht erst beim Wohnungs- amt als suchend melden. Die Zusammensetzung der Haushalte zeigt, welche Gruppen besondere Schwierig- keiten haben (Abb. 2.3.2): So ist die Zahl der wohnbe- rechtigten Alleinlebenden deutlich weniger gesunken als der Durchschnitt. Seit 2013 hat sich auch der Rückgang bei den großen Haushalten deutlich verlangsamt; im Abb. 2.3.1: Welche Gruppen haben in Ihrer Region welche Chancen bei der Wohnungssuche? Landesweite Einschätzungen der Marktexperten Geringverdiener Transferleistungsbezieher Ältere Menschen Studierende/Auszubildende Familien mit Kindern Mittlere Einkommen 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Daten: NRW.BANK (Wohnungsmarktbarometer NRW 2017) NRW.BANK 2017 sehr schlechte Chancen schlechte Chancen mittlere Chancen gute Chancen Prozent 21 Das liegt nicht nur am sinkenden Bestand, sondern auch daran, dass infolge der Anspannung auf dem freien Markt immer weniger Sozialmieter umziehen und so eine Wohnung frei machen.