Wohnungsmarktbericht NRW 2017

Wohnungsmarktbericht NRW 2017  67 66 Wohnungsmarktbericht NRW 2017 Datengrundlagen Datengrundlagen Zu- und Abgängen aus dem preisgebundenen Bestand sowie zu den Wohnungssuchenden und ihrer sozialen Situation. Die Daten stammen aus den Meldungen der zuständigen Kommunen zur Bestands- und Besetzungs- kontrolle im öffentlich geförderten Bestand und liegen flächendeckend auf Gemeindeebene vor. Modellrechnung zur Abschätzung des zusätzlichen Wohnungsbedarfs infolge des Flüchtlingszuzugs Zur Zeit des rasant wachsenden Flüchtlingszuzugs im Jahr 2015 haben die NRW.BANK und das damalige MBWSV NRW versucht, den Wohnungsneubaubedarf abzuschätzen, der infolge des Zuzugs zusätzlich entsteht. Mangels Daten über die Flüchtlinge wurde ein pauschales Modell mit einfachen Annahmen und zwei Varianten gewählt, das im Wohnungsmarktbericht 2015 ausführlich dargestellt ist. Knapp zusammengefasst, wurde die Zahl der Flüchtlinge inklusive nachziehender Angehöriger in Haushalte umgerechnet. Anschließend wurde ange- nommen, dass ein Teil dieser Haushalte in leer stehenden Wohnungen unterkommen kann. Die Zahl der nicht im Leerstand versorgten Haushalte ergibt den Neubau­ bedarf, ausgedrückt als Anzahl benötigter Wohnungen. Die Berechnungen erfolgen auf der Ebene der Kreise und kreisfreien Städte. Die räumliche Verteilung der Flüchtlinge wird in zwei Szenarien berechnet: a) Zuweisungsschlüssel: Dieses Szenario unterstellt, dass die Flüchtlingshaushalte in den Kommunen bleiben, auf die sie gemäß Landesschlüssel nach der Erstaufnahme verteilt werden. b) Freizügigkeit: Szenario B basiert auf der Freizügig- keit, die anerkannte Flüchtlinge bis zur Einführung der Wohnsitzauflage Ende 2016 genossen. Angenom- men wird, dass sich die Wohnortwahl der Flüchtlinge an der ihrer früher zugewanderten Landsleute (Stand 2014) orientiert. Dabei spielen das Arbeits- platzangebot sowie familiäre und sonstige Kontakt- netze eine Rolle. In diesem Szenario entsteht ein überproportionaler Wohnungsbedarf in den Groß- städten. Die Modellrechnung ging davon aus, dass bis zum Jahres- ende 2015 rund 200.000 Flüchtlinge nach Nordrhein- Westfalen kommen. Für 2016 wurde noch einmal die gleiche Größenordnung zugrunde gelegt. Auf Basis herkunftslandspezifischer Anerkennungswahrschein- lichkeiten kam die Modellrechnung zu einer Größen­ ordnung von gut 245.000 Flüchtlingen mit Schutzstatus. Mit der Annahme, dass pro anerkanntem Flüchtling eine weitere Person im Familiennachzug zuwandern wird, kam die Modellrechnung auf eine Gesamtzahl von 490.000 Personen. Mit einer unterstellten mittleren Haushaltsgröße von 2,5 Personen entspricht das knapp 200.000 Flüchtlingshaushalten und damit einem Bedarf von 200.000 Wohnungen. 80.000 Wohnungen können laut Modellrechnung aus dem Leerstand mobilisiert werden (hier unterscheiden sich die Szenarien A und B vor allem regional), sodass letztlich 120.000 Wohnungen in Nordrhein-Westfalen fehlen. Auf dieser Basis hat das Bauministerium auch eine Schätzung des Baulandbedarfs vorgenommen. Im Rückblick zeigt sich, dass einige Annahmen der Modellrechnung die Realität getroffen haben, andere weniger. So kamen im Jahr 2015 mehr, 2016 dafür weit weniger Flüchtlinge als geschätzt. Viele Faktoren sind nach wie vor sehr unsicher, etwa die Haushaltsbildung und die Entwicklung des Familiennachzugs. Derzeit geht die NRW.BANK davon aus, dass die geschätzte Größen- ordnung dennoch realistisch sein dürfte – zumindest verteilt auf die Jahre bis 2020. Von den beiden regionalen Szenarien ist mit der Einführung der Wohnsitzauflage für Flüchtlinge das Zuweisungsschlüssel-Szenario A das wahrscheinlichere geworden und deshalb Grundlage für die aktuellen Darstellungen. Modellrechnung zur Abschätzung des Gesamtneubedarfs in NRW Ende 2015 erschien die neue Haushaltemodellrechnung 2015 bis 2040 von IT.NRW, die aber den Flüchtlings­ zuzug noch nicht berücksichtigt. Als Ergänzung zur Flüchtlingsmodellrechnung haben NRW.BANK und Bauministerium daraus den Neubaubedarf abgeleitet, der sich bis zum Jahr 2020 ohne den Flüchtlingszuzug ergeben würde. Diese rein quantitative Bedarfsabschät- zung geht von der einfachen Annahme aus, dass jeder zusätzliche Haushalt eine zusätzliche Wohnung braucht. Da die Haushaltemodellrechnung von deutlichem Wachstum ausgeht, entsteht daraus ein quantitativer Neubaubedarf von 280.000 Wohnungen. Zusammen mit dem Ergebnis der Flüchtlingsmodellrechnung ergibt sich ein Gesamtbedarf von 400.000 neuen Wohnungen für den Zeitraum 2016 bis 2020, das heißt durchschnitt- lich 80.000 Wohnungen pro Jahr. Datengrundlagen Die NRW.BANK nutzt für die Wohnungsmarktbeobach- tung umfangreiche Datenbestände verschiedenster Herkunft. Soweit vorhanden, werden die Daten auf Gemeindeebene analysiert. Einige sind jedoch nur auf Kreis- oder Landesebene verfügbar. Soweit die Daten es zulassen, wird die kurzfristige Entwicklung (der ver- gangenen drei Jahre) mit der langfristigen (zehn Jahre) verglichen. Vorausberechnungen werden genutzt, aber nicht selbst berechnet. Daten des Landesamts für Datenverarbeitung und Statistik (IT.NRW) Das ehemalige Statistische Landesamt, jetzt Teil des Landesbetriebs Information und Technik (IT.NRW), stellt den größten Teil der Datengrundlagen. Dazu gehören die Statistiken zur Bautätigkeit, zum Wohnungsbestand, zu Bevölkerung und Haushalten, zu den Empfängern von Sozialhilfe und Wohngeld, die Indizes für Baupreise, Verbraucherpreise und Wohnungsmieten, Ergebnisse der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung, des Mikro- zensus, die Berechnungen zur zukünftigen Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie die Ergebnisse des Zensus 2011. empirica-Preisdatenbank Für die meisten Preisanalysen nutzt die NRW.BANK Auswertungen aus der empirica-Preisdatenbank. Diese enthält Daten aus Wohnungsangeboten im Internet, die von einer speziellen Suchmaschine online ausgelesen wurden. Die Daten der Miet- und Kaufangebote sind für NRW seit 2005 flächendeckend verfügbar. Bis 2011 nutzte empirica die Daten der IDN ImmoDaten GmbH, seit 2012 wird zum Auslesen der Daten das Programm der empirica-systeme GmbH verwendet. Oberer Gutachterausschuss des Landes Nordrhein-Westfalen Die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstücks- werte, die bei Kreisen, kreisfreien und größeren kreis­ angehörigen Städten angesiedelt sind, erfassen Daten sämtlicher Immobilien- und Grundstücksverkäufe und werten sie vor allem für die Grundstückswertermittlung aus. Ausgewählte Kennziffern melden sie jedes Jahr dem Oberen Gutachterausschuss im Land Nordrhein-West­ falen (OGA NRW), der diese regelmäßig im „Grund- stücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen“ veröffentlicht. Qualität, Marktabdeckung und Verfügbarkeit der Daten hängen stark von den zuliefernden örtlichen Gutachter- ausschüssen ab. Die Gutachterausschüsse bekommen alle Kaufverträge auf den Tisch. Da sie nicht immer alle notwendigen Informationen enthalten, können sie nicht flächendeckend für alle Kauffälle ausgewertet werden. In der Konsequenz liegen für einige Gemeinden nicht ausreichend viele Beobachtungen vor. Insgesamt haben sich alle Faktoren in den vergangenen Jahren erheblich verbessert. Deshalb nutzt die Wohnungsmarktbeobach- tung die Daten des OGA NRW zu Kauffällen und Preisen für Wohnbauland, Eigenheime, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ab dem Jahr 2003. Weitere externe Datenquellen Darüber hinaus nutzt die NRW.BANK die Mietspiegel der Kreise und Kommunen, Kredit-, Zins- und Inflations- statistiken der Deutschen Bundesbank und der Euro- päischen Zentralbank, die Verbandsstatistik des GdW/ VdW aus der Befragung seiner Mitgliedsunternehmen, Arbeitsmarktstatistiken der Agentur für Arbeit sowie Kaufkraftdaten der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK). Außerdem liefert das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Vergleichsdaten für andere Länder und den Bund. Wohnungsmarktbarometer (WomBa) Im Wohnungsmarktbarometer befragt die NRW.BANK jährlich einen festen Kreis von Wohnungsmarkt-Fach­ leuten (2017: knapp 370 Personen) aus unterschiedlichen Bereichen, etwa aus Wohnungs-, Bau- und Finanzwirt- schaft, Kommunen, Wissenschaft und Interessenverbän- den. Die Fragen beziehen sich auf Zustand und aktuelle Entwicklungen der nordrhein-westfälischen Wohnungs- märkte. Das Barometer erfasst keine harten Daten, sondern Stimmungen und subjektive Einschätzungen der aktuellen und künftigen Marktlage. Statistiken der NRW.BANK zur Wohnraum­ förderung und zum preisgebundenen Wohnungsbestand Die NRW.BANK führt als Förderbank Statistiken über die soziale Wohnraumförderung des Landes. Jährlich erscheinen ein Bericht zum Förderergebnis des Vorjahres und ein Bericht zur Situation des preisgebundenen Wohnungsbestands. Der Bericht enthält Aussagen zu