Wohnungsmarktbericht NRW 2017

Wohnungsmarktbericht NRW 2017  45 Entwicklung des Wohnungsangebots 44 Wohnungsmarktbericht NRW 2017 Entwicklung des Wohnungsangebots Das hat allerdings zur Folge, dass die Bauwirtschaft an der Grenze ihrer Kapazitäten arbeitet. Die Auslastung im Hochbau, die die NRW.BANK im Rahmen der ifo- Geschäftsklimabefragung erhebt, liegt bereits seit dem Jahr 2010 dauerhaft über 70 Prozent und erreichte in der zweiten Jahreshälfte 2017 sogar den Höchstwert von 80 Prozent. Zum Vergleich: In der letzten Phase starker Bautätigkeit in den 1990er-Jahren lag die Auslastung bei durchschnittlich 68, maximal 76 Prozent. Größtes Hemmnis für den Wohnungsbau ist nach wie vor die Baulandknappheit Die größten Hemmnisse für den Wohnungsbau aber sehen die Fachleute, die die NRW.BANK im Wohnungs- marktbarometer befragt hat, nach wie vor auf dem Baulandmarkt. An erster Stelle steht die mangelnde Verfügbarkeit von Baugrundstücken, gefolgt von den Bodenpreisen (Abb. 3.1.4). 36 Die Bundesregierung hatte Planungen, den Bau günstiger Mietwohnungen mit steuerlichen Anreizen zu fördern, im Jahr 2016 vorerst ad acta gelegt. An dritter Stelle folgt die Planungs- und Genehmigungs­ praxis der Kommunen. Unter diesem Begriff lassen sich viele Faktoren subsumieren, die den Weg zum Baubeginn hemmen können – von lokalem politischem Gegenwind gegen neue Baugebiete bis zu Personalengpässen in den Planungs- und Genehmigungsbehörden. Auf dem vierten Rang folgt das Steuer- und Abschreibungsrecht. 36 Abb. 3.1.4: Wohnungsmarktbarometer 2017: größte Hemmnisse für den Wohnungsneubau Bauland- verfügbarkeit Kommunale Planungs-/ Genehmi- gungspraxis Bauland- preise Steuer-/ Abschrei- bungsrecht 0 20 40 60 80 100 Daten: NRW.BANK (Wohnungsmarktbarometer 2017) NRW.BANK 2017 86 76 68 35 Prozent Nennung der Befragten (%), N = 368 3.2 Entwicklungen auf dem Bodenmarkt Da dem Bodenmarkt eine Schlüsselrolle für den Woh- nungsneubau zukommt, werden anhand der Statistiken des Oberen Gutachterausschusses NRW die wichtigsten Trends näher dargestellt. Umsatz- und Preishoch bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau Grundstücke, die für den Bau von Eigentums- oder Miet- wohnungen geeignet sind, wechselten in den vergangenen zehn Jahren immer häufiger den Eigentümer. Mit knapp 1.000 verkauften Baugrundstücken erreichten die Trans- aktionen im Jahr 2016 nach dem Knick im Vorjahr den bisherigen Höchststand (Abb. 3.2.1). Das lässt erwarten, dass sich der Boom des Geschosswohnungsbaus (Kap. 3.3) trotz Baulandknappheit auch in nächster Zeit fortsetzen dürfte. Der Schwerpunkt der Transaktionen liegt in den Großstädten, wo die Baulandknappheit aller- dings einen weiteren Anstieg verhindert hat. Dafür ver- zeichnen die kreisangehörigen Gemeinden einen Rekord an Kauffällen. Der Trend zu mehr Geschosswohnungs- bau auch außerhalb der Metropolen setzt sich also fort. Die deutlich erkennbaren Schwankungen der Verkaufs- zahlen um die Jahre 2011/2012 und 2014/2015 sind nach Einschätzung des Oberen Gutachterausschusses NRW primär steuerbedingt: Vor jeder Erhöhung der Grunder- werbssteuer kam es zu Vorzieheffekten, denen im Jahr danach jeweils ein entsprechendes Nachfragetief folgte. Das Muster lässt sich in der Entwicklung aller Grund- stücks- und Immobilienverkäufe wiederfinden. Bei der Preisentwicklung gibt es keinen wesentlichen Unterschied zwischen Großstädten und ländlichen Regionen, sondern vor allem zwischen wachsenden Stadtregionen (Rheinschiene, Universitätsstädte mit Umland) und den altindustriell geprägten Großstädten an Ruhr und Wupper (Abb. 3.2.2). Abb. 3.2.1: Grundstücke für den Geschosswohnungsbau: Entwicklung der Kauffälle Daten: OGA NRW (Kaufpreissammlung) NRW.BANK 2017 verkaufte Grundstücke €/m 2 NRW Kommunen < 100.000 Einwohnern Großstädte 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Abb. 3.2.2: Entwicklung der Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau Daten: OGA NRW (Kaufpreissammlung) NRW.BANK 2017 Universitätsstädte (AC, MS, BI, PB) Kommunen < 100.000 Einwohnern Rheinschiene Ruhrgebiet Bergisches Städtedreieck Großstädte 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 600 500 400 300 200 100 0