Wohnungsmarktbericht NRW 2017

Wohnungsmarktbericht NRW 2017  29 28 Wohnungsmarktbericht NRW 2017 Anspannung der Wohnungsmärkte Anspannung der Wohnungsmärkte 2.5 Entwicklung der Mieten Wohnungsmieten: keine Trendänderung in Sicht Deutlichstes Indiz dafür, dass die Entwicklung des Wohnungsangebots mit der wachsenden Nachfrage noch nicht Schritt halten kann, ist die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise. Die Wohnungsmarktbeobachtung untersucht regelmäßig Angebotsmieten aus Immobilienanzeigen, die – im Unter­ schied zu Mieten in bestehenden Mietverhältnissen – den aktuellen Markttrend am besten wiedergeben. 25 Danach hat sich der langjährige Aufwärtstrend der Nettokaltmieten in allen Teilmärkten weiter fortgesetzt (Abb. 2.5.1). Anstieg der Neubaumieten setzt sich fort Neubauwohnungen bilden nach wie vor den teuersten Teilmarkt. Ihre Mieten bewegen sich seit Beginn des Jahrzehnts in vielen Regionen weit oberhalb der Preis­ spanne des übrigen Markts (Abb. 2.5.1). Das liegt daran, dass sich in ihnen neben den Renditeerwartungen der Eigentümer auch die steigenden Baukosten und Boden­ preise unmittelbar niederschlagen. Ihr Anstieg setzte sich auch im Jahr 2016 unvermindert fort und zeigt – zumindest im Landesdurchschnitt – kein Anzeichen eines Abflachens. Insgesamt hat sich die mittlere Neubaumiete in den vergangenen zehn Jahren um 2,60 € auf 9,52 €/m 2 verteuert. Die regionalen Unterschiede sind beträchtlich: Während man Neubau­ wohnungen außerhalb der Ballungsräume noch unter 8,00 €/m 2 , zum Teil sogar unter 7,00 €/m 2 anmieten kann, bezahlt man in Münster, Aachen und den Städten der Rheinschiene im Mittel über 10,00 €/m 2 (Abb. 2.5.2). Entsprechend wenig kann der Neubau zum Erhalt des preisgünstigen Wohnungsangebots beitragen: Die günstigsten Neubaumieten 27 liegen im Landesdurch­ schnitt inzwischen bei über 6 €/m 2 . Während im Osten des Landes und in Teilen des Ruhrgebiets aber noch Neubauten für unter 5,50 €/m 2 angeboten wurden, muss man in Münster, der Rheinschiene und ihrem Umland mit mindestens 7,50 bis 10,00 €/m 2 rechnen (Abb. 2.5.3). Wiedervermietungsmieten mit gleicher Dynamik wie Neubaumieten Mit ähnlicher Dynamik wie die Neubaumieten ent­ wickelten sich in den vergangenen Jahren auch die Wiedervermietungsmieten für Bestandswohnungen – ein Zeichen für den anhaltenden Preisdruck auf die Wohnungsbestände. Im Saldo der vergangenen zehn Jahre hat sich die mittlere Wiedervermietungsmiete landesweit um 0,91 € auf 6,70 €/m 2 verteuert. Parallel dazu haben sich auch die oberen und unteren Ränder des Preisspektrums verschoben. Die mittleren 50 Pro­ zent des Angebots bewegten sich zuletzt innerhalb einer Mietenspanne von 5,99 bis 7,77 €/m 2 (Abb. 2.5.1). 25 empirica-Preisdatenbank (Daten: empirica-systeme.de ), nähere Erläuterung im Anhang. Angebotsmieten spiegeln zwar nur den Markt der Neuvermietungen, sind aber mangels ausreichender Daten über die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen die einzige differenziert auswertbare Datenquelle. 26 Die mittleren Landeswerte werden aus gewichteten Mittelwerten der Kreise und kreisfreien Städte gebildet. Die Gewichtung erfolgt mit dem Anteil der Kreise am jeweiligen Gesamtbestand des Landes (Neubau: Anteil an Baufertigstellungen). 27 Betrachtet wird hier das 10er-Preisperzentil der Neubauangebote – das ist die Miete, unter der nur noch 10 Prozent der Angebote liegen, und der deshalb als unterer Rand der Preisspanne interpretiert werden kann. Abb. 2.5.1: Angebotsmieten: Entwicklung der Preisspanne und einzelner Teilmärkte (Mittelwerte des Landes 26 ) Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de , vor 2012 IDN ImmoDaten) NRW.BANK 2017 €/m 2 netto kalt Neubau/Erstvermietung öffentlich gefördert unterer Rand der Preisspanne (10er-Perzentil) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 10,00 9,50 9,00 8,50 8,00 7,50 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 0 oberer Rand der Preisspanne (90er-Perzentil) Der Flüchtlingszuzug der Jahre 2015/2016 stellt die Städte vor die Herausforderung, binnen kurzer Zeit Unterkünfte bereitzustellen, die in puncto Bauweise und Lage das Sozialleben der Bewohner fördern und ihre Integration erleichtern. In Bielefeld hat das Wohnungsunternehmen BGW Flüchtlingswohnungen in innovativer Holzrahmenbauweise errichtet. Die Fassade wurde brandschutztechnisch verkleidet. Den variablen Bautypus hat die BGW gemeinsam mit anderen Wohnungsunternehmen entwickelt. Das abgebildete Objekt, das mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung finanziert wurde, umfasst 15 kleine und mittlere Wohnungen und ein Büro für soziale Dienstleister. Und: Das Gebäude kann leicht mit Aufzügen und Balkonen nachgerüstet und, sobald es für Flüchtlinge nicht mehr benötigt wird, als normaler geförderter Wohnraum vermietet werden. Innovativer Wohnungsbau für Flüchtlinge barrierefrei u. ä. mittlere 50% der Angebote Bestand/Wiedervermietung