Wohnungsmarktbericht NRW 2017

Wohnungsmarktbericht NRW 2017  61 Entwicklung des Wohnungsangebots 60 Wohnungsmarktbericht NRW 2017 Entwicklung des Wohnungsangebots Träger des Wohnungsbaus Für die Frage, wie sich ein nachfragegerechter Wohnungs- bau weiter befördern lässt, ist auch wichtig, welche Investorentypen auf dem Markt aktiv sind. Die Bautätig- keitsstatistik und die Daten der Wohnraumförderung liefern dazu einen Überblick. Eigenheimsektor: während Bauträger sich zurückgezogen haben, haben private Haushalte mehr gebaut Der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern (Abb. 3.4.7) wurde in den Großstädten lange Zeit von Bauträger­ unternehmen außerhalb von privaten Bauherren dominiert. In den vergangenen Jahren aber war zu beob­ achten, dass sich die Bauträger aus diesem Geschäfts- feld mehr und mehr zurückziehen und sich nicht nur in den Großstädten auf den Bau von Miet- und Eigentums- wohnungen verlegt haben. Privathaushalte haben seit Beginn der Niedrigzinsphase sehr viel mehr Eigenheime gebaut, was in der Gesamtsumme den Rückzug der Bauträger aber nicht ganz kompensieren konnte. Seit der letzten Erhöhung der Grunderwerbssteuer (und den entsprechenden Vorzieheffekten im Vorfeld) haben private Bauherren wieder etwas weniger gebaut. Den- noch lag ihr Anteil am Neubau von Ein- und Zweifamilien- häusern zuletzt bei 77 Prozent. Im Geschosswohnungsbau dominiert die gewerbliche Wohnungswirtschaft, … Im Geschosswohnungsbau ist die Struktur eine andere: Hier bauten private Haushalte zwar mit 47 Prozent aller Mehrfamilienhäuser zuletzt genauso viele Objekte wie die gewerbliche Wohnungswirtschaft (44%). Die Projekte der Wohnungsunternehmen waren aber im Mittel größer, weshalb ihr Marktanteil mit 56 Prozent der Wohnungen (Private: 33%) bei Weitem höher ist (Abb. 3.4.8). … doch auch private Investoren spielen ein wichtige Rolle, vor allem außerhalb der Großstädte Die räumliche Verteilung zeigt, dass das auch an den regionalen Schwerpunkten liegt, da Private außerhalb der Großstädte, wo auch weniger dicht gebaut wird, eine deutlich größere Rolle spielen (Abb. 3.4.9). In 76 Kommunen haben sie am Geschosswohnungsbau der vergangenen Jahre einen Anteil von über 80 Prozent; in 62 Gemeinden wurden Geschosswohnungen aus­ schließlich von privaten Bauherren fertiggestellt. Ein besonderer Schwerpunkt liegt im südlichen Rheinland. Doch auch im Geschosswohnungsbau selbst hat es seit der Wiederbelebung des Neubaus eine Strukturver- änderung gegeben: Seit 2007 hat sich nicht nur die Zahl neu gebauter 1-Zimmer-Wohnungen und Apartments mehr als verdoppelt (Abb. 3.4.3), sondern auch ihr Anteil an der Gesamtbauleistung von 15 auf 24 Prozent erhöht (Abb. 3.4.4). Auch der zunehmende Neubau von Wohnheimplätzen spielt hier eine Rolle: Mit Ausnahme der neuesten Flüchtlingsunterkünfte, unter denen es viele Gruppenwohnungen gibt, bedienen Wohnheime (z. B. für Studenten und Senioren) vor allem die Klientel der Alleinlebenden. Eher konstant geblieben ist, trotz erhöhter Fertig­ stellungen, der Anteil der 2-Zimmer-Wohnungen, während größere Geschosswohnungen mit mehr als drei Zimmern – bei fast konstanter Fertigstellung – erheblich an Marktanteil eingebüßt haben. Zuwachs kleinerer Wohnungen im Neubau reicht noch nicht aus Die Bautätigkeit reagiert offenbar auf die veränderten Bevölkerungs- und Familienstrukturen. Angesichts der Preisentwicklung bei kleinen Wohnungen (Kap. 2.5) ist aber zu vermuten, dass diese Veränderungen noch nicht ausreichen, um die Nachfrage nach kleineren Wohnungen zu bedienen. Insbesondere in den von Eigenheimen geprägten Märkten im Stadtumland und ländlichen Raum wäre ein verstärkter Neubau kleiner bis mittlerer, insbesondere auch altersgerechter Wohnungen sinnvoll – nicht nur, um ein Angebot für neu zugezogene kleine Haushalte zu schaffen, sondern auch, um älteren Empty Nestern und Witwe(r)n einen Umzug aus ihren zu großen Eigenheimen zu ermöglichen, die dann wieder Familien mit Kindern zur Verfügung stünden. Abb. 3.4.4: Wohnungsgrößen im Geschosswohnungsneubau: Vergleich 2007 und 2016 Daten: IT.NRW (Bautätigkeitsstatistik) NRW.BANK 2017 2.800 (15%) 3.200 (12%) 5.500 (29%) 6.500 (24%) 4.800 (26%) 5.500 (20%) 5.700 (30%) 8.000 (29%) 10 (0%) 4.200 (15%) Wohnheimplätze 1 Zimmer/Apartment 2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr Zimmer 2007 2016 Abb. 3.4.5: Wohnungsgrößen im geförderten Mietwohnungsneubau: Vergleich 2007 und 2016 Daten: NRW.BANK (Wohnraumförderstatistik) NRW.BANK 2017 580 (13%) 610 (8%) 2.200 (49%) 4.100 (54%) 570 (13%) 860 (12%) 800 (18%) 1.660 (22%) 320 (7%) 320 (4%) 1 Zimmer/Apartment 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 und mehr Zimmer 2007 2016 Kaum Veränderung im geförderten Wohnungsbau Weniger Veränderung gab es im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau: Aufgrund der vielen Alleinlebenden in den Zielgruppen der Wohnraumförderung gibt es hier schon lange einen Schwerpunkt auf eher kleineren Wohnungen (Abb. 3.4.5). Allerdings war in den vergan- genen Jahren ein leichter Rückgang bei sehr großen und sehr kleinen Wohnungen festzustellen, das heißt eine Verschiebung zugunsten mittelgroßer Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern. Mittlere Wohnfläche bleibt konstant Bei der Wohnfläche allerdings ist keine Verkleinerung feststellbar: In den vergangenen zehn Jahren waren neu gebaute Geschosswohnungen – abgesehen von kleineren Schwankungen – im Landesdurchschnitt konstant um die 80 m 2 groß (Abb. 3.4.6). Im Umkehrschluss bedeutet das, dass die Zimmer im Neubau tendenziell größer geworden sind. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau liegt infolge der Vorgaben für maximale Wohnflächen die mittlere Wohnungsgröße mit knapp 70 m 2 deutlich darunter. Abb. 3.4.6: Durchschnittsgröße von Geschosswohnungen (insgesamt und geförderte) 90 80 70 60 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Daten: IT.NRW, NRW.BANK NRW.BANK 2017 m 2 geförderte Mietwohnungen Geschosswohnungen insgesamt