Wohnungsmarktbericht NRW 2017

Wohnungsmarktbericht NRW 2017  57 Entwicklung des Wohnungsangebots 56 Wohnungsmarktbericht NRW 2017 Entwicklung des Wohnungsangebots 3.4 Passt der Neubau zur Nachfrage? Insgesamt noch zu wenig Neubau Bei der Bewertung der Bautätigkeit ist die Kernfrage, ob der Neubau quantitativ wie qualitativ dem tatsächlichen Bedarf entspricht. Insgesamt liegt der Neubau in Höhe von 47.200 gebauten Wohnungen im Jahr 2016 wie dargestellt noch deutlich unter den 80.000 Wohnungen, die nach den Schätzungen des nordrhein-westfälischen Bauministeriums und der NRW.BANK 45 jährlich notwendig wären, um den Neu- baubedarf bis zum Jahr 2020 zu decken. Entscheidend ist aber das Verhältnis in den Regionen. Mithilfe der Bauintensität, das heißt der auf die Bevölkerung bezogenen Neubaurate, lassen sich regionale Muster der Bautätigkeit erkennen. Höchste Bauintensität in den stark wachsenden Städten und Kreisen In der Neubauintensität (Abb. 3.4.1) spiegelt sich tatsäch- lich vor allem der Unterschied zwischen wachstums- starken Regionen auf der einen und weniger wachsen- den bis schrumpfenden Regionen auf der anderen Seite: Die höchste Bauintensität verzeichnet die Großregion vom Nordkreis Kleve über das Münsterland bis zu den Kreisen Gütersloh und Paderborn. Mit etwas Abstand folgen die Kernstädte der Rheinschiene und ihr Umland. Aachen und Bielefeld haben trotz wachsender Nachfrage eine unterdurchschnittliche Bauintensität. Noch niedriger ist die Bauintensität in den eher ländlichen Kreisen mit langjähriger Schrumpfungstendenz (östliches Ostwest- falen-Lippe, Sauer- und Siegerland, Eifel) und in den altindustriell geprägten Großstädten und Ballungsräumen (Mönchengladbach, Krefeld, Ruhrgebiet, Bergisches Städtedreieck, Märkischer Kreis). Auffällig ist, dass im Ruhrgebiet auch in den Städten mit Wachstums­ perspektive (Essen, Dortmund) zuletzt kaum mehr gebaut wurde als im Durchschnitt der Region. Aktualisierte Gegenüberstellung von Bautätigkeit und Neubaubedarf Ob diese räumlichen Muster der Nachfrage entsprechen, zeigt ein Vergleich mit dem geschätzten Neubaubedarf auf Ebene der Kreise und kreisfreien Städte. Dazu wird das mittlere Nettoneubauniveau der vergangenen drei Jahre (Neubau abzgl. Bauabgänge) der Zahl der Woh- nungen gegenübergestellt, die jährlich gebaut werden müssten, um mit dem bis 2020 prognostizierten Wachstum der Haushaltezahl 40 mitzuhalten. In der ersten Variante wird der zusätzliche Bedarf durch den Flüchtlingszuzug ausgeklammert, in der zweiten mit berücksichtigt. Die Bedarfsrechnung ist rein quantitativ (ein zusätzlicher Haushalt = eine zusätzliche Wohnung) und unterscheidet nicht zwischen Miete und Eigentum oder Geschoss­ wohnungen und Einfamilienhäusern. Wo also bis 2020 ein Rückgang der Haushaltezahl erwartet wird, wird kein quantitativer Neubaubedarf angenommen – auch wenn in der Realität etwa ein Bedarf an altersgerechten Wohnungen bestehen könnte. In vielen Kreisen und kreisfreien Städten wird immer noch zu wenig gebaut Die Gegenüberstellung zeigt: Auch unter Einbezug der höheren Baufertigstellungszahlen des Jahres 2016 bleibt der Neubau in vielen der wachsenden Städte und Kreise deutlich unter dem Bedarf (Abb. 4.3.2a). Das gilt ins­ besondere für Aachen, Münster, Bielefeld und die Rheinschienenstädte, zum Teil auch für deren Umland, aber auch für Teile des Ruhrgebiets, das südliche Münster- land sowie Kreise wie Gütersloh und Paderborn. Rechnet man den Bedarf der Flüchtlingshaushalte mit ein, wird in fast allen Regionen zu wenig gebaut (Abb. 3.4.2b). Die Flüchtlingskomponente ist angesichts anhaltender politischer Debatten um den Familiennachzug und die regionale Verteilung allerdings recht unsicher und sollte deshalb vorsichtig bewertet werden (Kap. 1.1–1.2 und 2.4). 45 Die Berechnung des Neubaubedarfs wird im Anhang („Datengrundlagen“) erläutert. Abb. 3.4.1: Bauintensität 2016 gesamt (fertiggestellte Wohnungen je 10.000 Einwohner, Bevölkerungsstand 2015) bis 10 (51) 11 bis 20 (93) 21 bis 30 (80) 31 bis 40 (71) 41 bis 50 (41) mehr als 50 (60) NRW: 26,4 KLE HS AC HF MI ST GT WAF SO HAM DO UN HA BO EN GE HER RE COE MS BOR KR WES OB BOT E DU MH D ME LEV MG NE VIE DN BM K SU GL SG W RS MK GM OE HSK SI PB BI LIP HX EUS BN Daten: IT.NRW NRW.BANK 2017 EUS HF MI ST GT WAF SO HAM DO UN HA BO EN GE HER RE COE MS BOR KLE KR WES OB BOT E DU MH D ME LEV MG NE VIE HS AC DN BM K BN SU GL SG W RS MK GM OE HSK SI PB BI LIP HX Abb. 3.4.2: Wird genug gebaut? Gegenüberstellung von aktuellem Neubauniveau und durchschnittlichem jährlichem Neubaubedarf (2016–2020) Defizit von 100 bis 500 Wohnungen p. a. Neubau entspricht Bedarf (±100 Wohnungen) Überhang von 100 bis 500 Wohnungen p. a. Überhang von mehr als 500 Wohnungen p. a. Defizit von mehr als 2.000 Wohnungen p. a. Defizit von 1.000 bis 2.000 Wohnungen p. a. Defizit von 500 bis 1.000 Wohnungen p. a. Daten: eigene Berechnung auf Basis IT.NRW, Bezirksregierung Arnsberg NRW.BANK 2017 EUS HF MI ST GT WAF SO HAM DO UN HA BO EN GE HER RE COE MS BOR KLE KR WES OB BOT E DU MH D ME LEV MG NE VIE HS AC DN BM K BN SU GL SG W RS MK GM OE HSK SI PB BI LIP HX a) ohne zusätzlichen Bedarf durch Flüchtlingszuzug b) mit zusätzlichem Bedarf durch Flüchtlingszuzug