Wohnungsmarktbericht NRW 2017

Wohnungsmarktbericht NRW 2017  53 Entwicklung des Wohnungsangebots 52 Wohnungsmarktbericht NRW 2017 Entwicklung des Wohnungsangebots Neubau im Rahmen von Um- und Ausbau boomt Angesichts der Baulandknappheit ist es nicht verwunder- lich, dass die Nutzung von Erweiterungsmöglichkeiten im Gebäudebestand (Anbau, Ausbau, Zusammenlegung 43 und Aufstockung etc.) eine immer größere Rolle spielt. So entstanden im Jahr 2016 allein 5.600 Wohnungen durch Baumaßnahmen an Bestandsgebäuden (+41,7%). Damit wurde nicht nur der bereits hohe Wert aus dem Jahr 2014 (4.800) deutlich übertroffen, sondern auch der höchste Anteil erreicht (12%), den Bestandsmaß- nahmen je an der gesamten Wohnbautätigkeit in Nord­ rhein-Westfalen hatten. Den Genehmigungen nach zu urteilen, die im Jahr 2016 einen Höchststand von 9.700 Wohnungen (+64,0%) erreichten, ist das Potenzial hier auch noch nicht aus­ geschöpft. Die Monatsdaten des Jahres 2017 sehen allerdings einen deutlichen Rückgang (–36% bis inkl. August), jedoch nicht unter das Niveau des Vorjahres. Mehr Wohnungsabgänge und Ersatzneubau Allerdings ist damit nur ein Teil der Bestandsmaßnahmen erfasst. Sobald ein Gebäude ganz abgerissen wird, um Platz für einen Neubau zu machen, der moderner ist oder das Grundstück besser ausnutzt, wird das in der Statistik als gewöhnlicher Neubau erfasst. Nur die Statistik der Wohnungsabgänge lässt Rück- schlüsse auf die steigende Bedeutung des Ersatzneu- baus zu. Deren Zahl hat im Jahr 2016 mit Bestands­ verlusten von fast 6.800 Wohnungen (+9%) einen neuen Höchststand erreicht. 65 Prozent dieser Abgänge wurden mit der Errichtung eines neuen Gebäudes be- gründet – im Vorjahr war das bei nur knapp 55 Prozent der Fall. Überwiegend werden Mehrfamilienhäuser und Wohnheime ersetzt (62%), doch in den vergangenen Jahren mussten vermehrt auch Ein- und Zweifamilien- häuser weichen (38%). 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Abb. 3.3.7: Neuschaffung von Wohnraum durch Um-/Ausbau im Bestand (Saldo Zu-/Abgänge) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Daten: IT.NRW (Bautätigkeitsstatistik) NRW.BANK 2017 Wohnungen fertiggestellte Wohnungen genehmigte Wohnungen NRW Düsseldorf Abb. 3.3.8: Entwicklung der Bauabgänge in Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Daten: IT.NRW (Bauabgangsstatistik) NRW.BANK 2017 Index (Basis 2007 = 100) 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Abb. 3.3.9: Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Daten: IT.NRW (Bautätigkeitsstatistik) NRW.BANK 2017 Wohnungen darunter in Zweifamilienhäusern genehmigte Wohnungen fertiggestellte Wohnungen darunter Einfamilienhäuser Vor allem in Regionen mit angespannten Wohnungs­ märkten und knappen Baulandreserven lässt sich ein überproportionaler Anstieg der Bauabgänge für Ersatz- neubau beobachten. Absoluter Spitzenreiter ist Düssel- dorf, wo im Jahr 2016 fast zehnmal so viele Wohnungen vom Markt verschwanden wie im Jahr 2007 (Abb. 3.3.8). In der Landessumme war im selben Zeitraum eine Zunahme um lediglich 45 Prozent zu verzeichnen. Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern eher konstant Im Gegensatz zum Geschosswohnungsbau ist der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern seit Jahren relativ konstant (Abb. 3.3.9). Im Jahr 2016 wurden mit rund 16.600 Wohnungen (+3,2%) nur wenig mehr ge- baut als im Vorjahr; das Niveau von 18.000 (2014) wurde nicht wieder erreicht. Differenziert man nach Gebäude- typ, zeigt sich, dass der Neubau reiner Einfamilienhäuser mit 11.800 Fertigstellungen in etwa auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres blieb (+1,4%), während Zwei­ familienhäuser mit 1.600 Gebäuden einen deutlichen Zuwachs verbuchten (+7,7%). Infolge des überproportionalen Anstiegs im Geschoss- wohnungsbau ist der Anteil des Eigenheimsektors an der Bautätigkeit so niedrig wie zuletzt Mitte der 1990er- Jahre (ca. 35%). Die Baugenehmigungen des Jahres 2016 lassen mit 18.700 Wohnungen (–1,8%) für 2017 noch einen Anstieg der Fertigstellungen erwarten. Für die weitere Zukunft ist mit Blick auf die niedrigeren Genehmigungs- zahlen des Jahres 2017 eher mit einem Rückgang zu rechnen (bis inkl. August –13% gegenüber 2016). 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Abb. 3.3.10: Eigenheimerwerb durch Bau, Ersterwerb und Bestandskauf 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Daten: IT.NRW (Bautätigkeitsstatistik), OGA NRW (Kaufpreissammlung) 44 NRW.BANK 2017 Häuser Kauffälle Neubau-Einfamilienhäuser (Ersterwerb) Neubau-Ein-/Zweifamilienhäuser gesamt darunter durch private Bauherren Kauffälle Bestandseinfamilienhäuser 43 Zu beachten ist, dass die Statistik den Saldo widerspiegelt: Wohnungen, die im Zuge der Baumaßnahme verloren gingen, sind in den Zahlen also schon berücksichtigt. 44 Der Anteil neuer und gebrauchter Häuser an den Kauffällen ist mithilfe der Bautätigkeitsstatistik (Neubau nicht privater Bauherren) geschätzt.