Wohnungsmarktbericht NRW 2017

Wohnungsmarktbericht NRW 2017  31 30 Wohnungsmarktbericht NRW 2017 Anspannung der Wohnungsmärkte Anspannung der Wohnungsmärkte Mieten steigen in fast allen Regionen – nicht nur in den Großstädten Betrachtet man die Mietenentwicklung in den Regionen, gibt es inzwischen nur noch wenige Gemeinden, in denen die Wiedervermietungsmieten gesunken oder auch nur konstant geblieben sind (Abb. 2.5.4). Die stärkste Dyna- mik hatte die Mietenentwicklung wie bisher in den Kern­ städten der Rheinschiene und den solitären Universitäts- städten (Aachen, Münster, Bielefeld), aber auch in Dortmund. Einen spürbaren Anstieg verzeichneten auch andere Großstädte des Ruhrgebiets, die Universitäts- städte Siegen und Paderborn, das Umland von Düssel- dorf, Köln und Bonn sowie der Kreis Gütersloh. Im Ergebnis (Abb. 2.5.5) haben die Rheinschiene, Münster und Aachen nach wie vor das höchste Mieten- niveau. Das Preisgefälle zwischen Kernstadt und Um- land ist in Aachen und Münster deutlich höher als in der Rheinschiene, wo Arbeitnehmer deutlich höhere Pendel- wege in Kauf nehmen müssen, um Mietkosten zu sparen. Günstiges Angebot schrumpft weiter­ Besonders problematisch ist der Anstieg der Mieten am unteren Rand der Preisspanne. Auch wenn sich das günstigste Marktsegment im Landesdurchschnitt seit 2007 „nur“ um 0,85 €/m 2 verteuert hat (Abb. 2.5.1), ist das für Geringverdiener und Transferleistungsempfänger problematisch, die keine entsprechenden Einkommens- zuwächse erzielen konnten. In den Hochpreisregionen ist der 10er-Perzentilwert (der untere Rand) in den vergangenen Jahren deutlich um über einen Euro ge­ stiegen, in Köln, Düsseldorf, Bonn um zwei Euro und mehr. So überrascht es nicht, dass in einer aktuellen Untersuchung zur Wohnkostenbelastung die Städte Bonn, Köln, Düsseldorf und der Kreis Neuss zu den Regionen mit der bundesweit höchsten Mietbelastung insgesamt, insbesondere aber für arme Haushalte zählen. 28 Einen sicheren Hafen bietet dort nur noch der öffentlich geförderte Wohnraum: Die mittlere Angebotsmiete für Wohnungen mit dem Merkmal „WBS erforderlich“ (u. ä.) hat sich seit der Ersterfassung im Jahr 2010 so gut wie gar nicht verändert (Abb. 2.5.1). Angesichts des Rückgangs des geförderten Bestands können davon aber immer weniger Haushalte profitieren. Barrierefreie Wohnungen sind besonders teuer Die Mieten für Wohnungen, die als barrierefrei, barrierearm, rollstuhl- oder altersgerecht beworben werden, liegen bereits an der Grenze zwischen dem mittleren und dem oberen Preissegment (Abb. 2.5.1). Zuletzt haben sie sich leicht überproportional verteuert (+5,5%). Die Preisentwicklung zeigt damit, dass der Markt die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum, die infolge der demografischen Alterung permanent steigt, noch nicht adäquat bedient. Da weite Teile der älteren Geschosswohnungsbestände nicht barrierearm sind, handelt es sich bei barrierefreien Angeboten häufig um Neubau. Dieser ist per se teuer – es sei denn, der Bau wird mit öffentlicher Förderung finanziert. Der Preis­ entwicklung nach zu urteilen, müsste in allen Regionen deutlich mehr altersgerechter und barrierearmer Wohn- raum entstehen. Baukosten und Knappheit verteuern kleine Wohnungen weiter Auch in den Mieten für kleine Wohnungen spiegeln sich nicht nur die relativ höheren Baukosten, sondern auch das eklatante Missverhältnis, das hier in den meisten Regionen zwischen Angebot und Nachfrage besteht. Alleinlebende Transferleistungsbezieher, Geringverdiener, Rentner und Studierende konkurrieren in diesem Markt- segment mit besser verdienenden Berufsstartern und älteren Singles. Bereits 2-Zimmer-Wohnungen, die einen nicht unerheblichen Anteil sowohl am Bestand als auch am Neubau haben, liegen seit Jahren deutlich über dem Marktdurchschnitt (Abb. 2.5.6), mit leicht steigender Tendenz (2007: 0,34 €/m 2 , 2016: 0,46 €/m 2 ). Noch deutlicher ist der Unterschied bei Apartments und 1-Zimmer-Wohnungen (2.5.6): Deren Mieten haben sich gerade in den Jahren seit 2013 nochmals über- durchschnittlich verteuert (+9,6%) und lagen zuletzt 1,85 €/m 2 über dem Marktdurchschnitt (2007: 1,39 €/m 2 ). 28 Hans-Böckler-Stiftung (2017): Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten. Datenbasis ist der Mikrozensus 2014. Abb. 2.5.2: Mittlere Mieten im Neubau 2016 (Angebotsmieten, netto kalt) kein Neubau/k. A. (66) bis 7,00 €/m 2 (93) 7,01 bis 8,00 €/m 2 (123) 8,01 bis 9,00 €/m 2 (64) 9,01 bis 10,00 €/m 2 (38) über 10,00 €/m 2 (max. 12,30 €/m 2 ) (12) NRW (gewicht.): 9,52 €/m 2 Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de ) NRW.BANK 2017 Abb. 2.5.3: Unterer Rand der Preisspanne von Neubaumieten 2016 (Angebotsmieten, netto kalt) bis 5,50 €/m 2 (15) 5,51 bis 6,50 €/m 2 (19) 6,51 bis 7,50 €/m 2 (9) über 7,50 €/m 2 (max. 9,25 €/m 2 ) (10) NRW (gewicht.): 7,51 €/m 2 Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de ) NRW.BANK 2017 Abb. 2.5.5: Mittlere Wiedervermietungsmiete für Bestandswohnungen 2016 (Angebotsmieten, netto kalt) bis 4,50 €/m 2 (27) 4,51 bis 5,50 €/m 2 (166) 5,51 bis 6,50 €/m 2 (157) 6,51 bis 7,50 €/m 2 (38) 7,51 bis 8,50 €/m 2 (10) über 8,50 €/m 2 (max. 10,00 €/m 2 ) (4) NRW (gewicht.): 6,70 €/m 2 Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de ) NRW.BANK 2017 Abb. 2.5.4: Entwicklung der Wiedervermietungsmieten für Bestandswohnungen 2013–2016 (Angebotsmieten, netto kalt) konstant (bis +0,20 €/m 2 ) (126) +0,21 bis +0,30 €/m 2 (108) +0,31 bis +0,40 €/m 2 (83) +0,41 bis +0,50 €/m 2 (49) über +0,51 €/m 2 (max. +1,10 €/m 2 ) (30) NRW (gewicht.): +0,45 €/m 2 Daten: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de ) NRW.BANK 2017